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每经热评丨广州地铁3号线将“上市” REITs不适合心急的人

每日经济新闻 2023-06-19 22:26:35

每经特约评论员 蒋光祥

REITs再度引起广泛关注,可能是因为最近广州地铁3号线准备“上市”的消息。这让普通人日常乘坐“自己”价值一个多亿的交通工具出行,将不再只是一个段子。广州地铁集团拟推出的基础设施REITs业务,之所以首选广州地铁3号线主线作底层资产,无他,就是3号线人多,非常拥挤。换句话说就是生意兴隆,现金流强。广州地铁3号线途经重要交通枢纽、旅游打卡地、知名高校等人流聚集地,早晚高峰时段的“壮观场面”据说和北京十号线、上海六号线有一拼,单日客运量常居广州地铁首位。其基础设施REITs作为当前详细公布进展的城市轨道交通基础设施REITs之一,一旦成功落地拿下国内地铁REITs首单,表率作用非常明显,也给普通客户的可选资产菜单上添加了一个稳健品种。

REITs用中文表述就是不动产投资信托基金。众所周知,不动产资产有着自身的优缺点。最突出的优点是可以产生稳定现金流,比如租金收入,缺点是流动性往往比较差,遇到市场行情低迷的时候,就不太好卖。REITs则完全拿捏了这一点,将这些缺乏流动性的不动产变成较强流动性的证券。一方面不动产产生的租金等现金流,作为投资综合收益按照比例分配给投资者,另外一方面则使不动产的原始权益人,也就是资金需求方获得了资金支持,不失为一种有效的直接融资方式。更为难得的是,REITs 一般有强制派息政策,国内公募REITs每年以现金红利方式分配给投资人的金额,不低于当年可供分配金额的90%,每年不得少于1次。这比起A股很多上市公司可谓有良心了不少。

但严格来说,REITs尤其是公募REITs(公开市场通过发行标准化证券或受益凭证汇集投资者资金),在国内仍然属于新生事物。截至今年1月初,已经上市的公募REITs产品不过24只,规模不一,项目涵盖了高速公路、保障性住房、仓储物流等多种资产类型,正探索在其他基础设施领域开展试点。实际上,广州地铁集团启动基础设施REITs上市已有两年之久,在日前方才取得行政主管部门出具的无异议函。但从前景来看,公募REITs意义深远,市场容量不容小觑。近两年围绕公募REITs税制优化、新业态扩围、产品扩募等方面频现利好,其中去年初财政部及税务总局发布的试点税收政策“3号文”可作为代表。

对于普通投资者来说,随着过往收益率高企的信托(大部分为房地产相关)计划等非标产品式微,股票这些又非一般人能玩得转,市面上能够接触到的风险可控,收益尚可的资产品种已经不多,连银行主打固收的理财产品都会在行情惨淡时跌破净值。如何在这一特殊阶段,保证自己的那仨瓜两枣,亦是家庭财富的种子,有一个稍稍超越存款利息,又还算安全的投资产品,似股又似债的公募REITs目前来看可能是普通人最好的选择之一。其底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,一方面有较为明确的现金流和收益目标,一般情况下不会爆雷,遑论我国现在对REITs增量的核准相当审慎。但要想大赚也不太现实,REITs底层投资标的的稳定性也决定了收益增长空间有限。但这一在长周期视角下具备相对高确定性的金融产品,普通人参与的时候,有一点要注意,那便是要远离二级市场的折溢价炒作,此刻不妨将REITs视为“小票”,就会清楚挣钱的难度有多大,它不适合心急的人。

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